El banco malo agravará la lamentosa situación del mercado inmobiliario

Ignacio Mulas.– Desde la óptica de la construcción, el sector inmobiliario no producirá actividad mínimamente apreciable hasta dentro de varios años. Y no solo porque en los cuatro trascurridos desde el inicio de la crisis el número de empresas inmobiliarias acogidas a concurso de acreedores haya alcanzado un total de 2.758 hasta finales del pasado año 2011, sino porque este número viene creciendo exponencialmente. No se observan indicios razonables de un cambio cercano de esa tendencia sumamente negativa, ni de que frente a la tradicional atomización de ese sector -en gran parte motivada por la entrada masiva en la actividad inmobiliaria, durante el anterior período expansivo, de legiones de inversores oportunistas atraídos por el efecto llamada que indujo el boom previo al estallido de la burbuja-, la crisis haya motivado una concentración de empresas. Legión de oportunistas, por cierto, tanto en la oferta como en la demanda.

Permanecen los problemas estructurales del sector inmobiliario, decrece el negocio cada día que pasa y la creación del "banco malo" agravará, al menos a corto y medio plazo, la situación de los actores tradicionales de este mercado. Las reformas del sector financiero puestas en marcha exigen, en relación con los activos inmobiliarios, la obligación de vender cada año un porcentaje de los mismos. También exigen a las entidades que reciban ayudas públicas desconsolidar sus sociedades de gestión de activos en tres años máximo. Por último, la creación del FROB implicará salidas masivas de activos inmobiliarios al mercado con el consiguiente nuevo ajuste de precios.

El informe Research del Servicio de Estudios del BBVA correspondiente al último trimestre de este año 2012 da fe de que España encadena veinte trimestres consecutivos de descensos del precio de la vivienda, acumulando una caída del 32,2% en términos reales. Esta contracción venía siendo similar a la habida en crisis anteriores, pero se ha acentuado en los últimos trimestres, precisamente cuando se ha intensificado la crisis de deuda en Europa. Constata el BBVA que aunque este comportamiento no se produce solo en la economía española sino en otras muchas europeas, el escenario actual en nuestro país es diferente al de crisis anteriores. "La intensidad del ajuste de los precios está siendo mayor y la recuperación económica, más lenta".

El stock sin vender apenas disminuye y así queda muy lejos el escenario óptimo para este sector que sería aquel en el que -según M. Lewit- hubiera menos viviendas en venta que la demanda real para que acaben subiendo los precios a cotas aceptables y, con ello,  promover un repunte de la actividad constructora de nueva vivienda. Será arduo y costoso llegar a este escenario porque las inmobiliarias actuales deberán soportar en los próximos años una durísima competencia de las entidades financieras puesto que, como se ha dicho antes, éstas deberán liquidar masivamente su activo inmobiliario en los próximos años. Además el acceso al crédito es prácticamente nulo tanto para las empresas promotoras como para los demandantes de vivienda -sus clientes- y ello es en estos momentos un hándicap insalvable. Las entidades financieras están llegando a financiar incluso el cien por cien del valor real de los inmuebles que ellos mismos comercializan.

Según un reciente informe de PwC, tanto las pocas compañías solventes que sobrevivan a la crisis como las que sean capaces de constituirse en los próximos años deberán diversificarse entre el negocio promotor tradicional y el patrimonialista.

También es urgente recuperar la confianza de los compradores de vivienda extranjeros, fomentando la estabilidad de estas inversiones a través un marco fiscal razonable y estable, así como ofreciendo a esta demanda ventajas sustantivas para sus inversiones inmobiliarias en España. Habrá que promover con mayor intensidad y tino el mercado del alquiler residencial, conjugando las ventajas fiscales y de otros ámbitos con una legislación rápida y realmente eficaz que asegure el pago del alquiler o en su defecto la inmediata liberación judicial del inmueble, dando así tranquilidad en el largo plazo a los posibles inversores.

Hay que aprovechar desde la óptica de la construcción -para lo que es necesario que sea plenamente asumido por el sector inmobiliario- las nuevas medidas e incentivos fiscales para edificios energéticamente eficientes. El aumento del valor de los activos inmobiliarios, dice el informe de PwC mencionado, pasa en gran medida por la construcción sostenible porque en el futuro será indudablemente un elemento diferenciador para primar el valor de unas activos frente a otros.

Ponerse al día

Las empresas constructoras deberán ponerse al día tanto de las últimas técnicas constructivas, modernos materiales y tecnologías aplicables que añadan valor y atractivo a las edificaciones desde la óptica del ahorro y el autoabastecimiento energético, de la domótica y de la aplicación de las nuevas tecnologías para el tratamiento de residuos sólidos urbanos, entre otras. En España ya existen para ello actualmente líneas activas de financiación en el vigente Plan de Acción de Ahorro y Eficiencia Energética 2011-2020, por medio de programas específicos del ICO y será sin duda una senda que legislativa y socialmente se impondrá cada vez más en el futuro.

De tanto repetirlo parece que ya no es verdad, pero hay que recordar que la situación del mercado inmobiliario en España es crítico, que está al borde de la desaparición. En los próximos años es indudable que no resurgirá, ni siquiera mantendrá las magras posiciones que actualmente le restan. Por ello debe prepararse para salir de su letargo buscando y aplicando fórmulas que, como las apuntadas, vayan diseñando un futuro estable.

Ese futuro será distinto del que ha perdido en estos cuatro años, más centrado, menos aventurero, más contenido, más atento a las exigencias de la nueva demanda. Debe adaptarse a la dura limitación del acceso al crédito en una actividad que seguirá siendo intensiva en capital compensando esta limitación, como dice el informe de PwC que comentamos, con nuevas estructuras empresariales capaces de generar recursos permanentes, posibilitando la entrada en la actividad de nuevos actores con nuevas capacidades de gestión adaptadas a la nueva situación. Una de las más importantes, el reto mayor en estos tiempos será aprender que el mercado inmobiliario habrá que convivir inevitablemente con las entidades financieras